🐿️ Umowa Przedwstępna Przeniesienia Praw Do Działki

OPODATKOWANIE PRZENIESIENIA PRAWA DO DZIAŁKI W RODZINNYM OGRODZIE DZIAŁKOWYM - dotyczy nabywcy. Zawarcie umowy przeniesienia prawa do działki na podstawie art. 41 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych nie jest obojętne podatkowo. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. Jest to zwykle umowa dwustronnie zobowiązująca, w ramach której obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej spoczywa jednocześnie na obu stronach. Przelew wierzytelności opisany w art. 509 K.c. (zwany potocznie cesją) jest umową, na podstawie której dotychczasowy wierzyciel (cedent) przenosi wierzytelność ze swojego majątku do majątku Z przepisów ogólnych kodeksu cywilnego wynika, że skuteczność przeniesienia ogółu praw i obowiązków z tytułu najmu wymaga zgody wynajmującego . Może być ona wyrażona jeszcze przed zawarciem umowy, ale nie powinna mieć charakteru blankietowego. Przyjmuje się, że taka zgoda musi więc odnosić się do konkretnej sytuacji. 1. Skuteczność przeniesienia prawa do działki wynikającego z niniejszej umowy zależy od zatwierdzenia przez Polski Związek Działkowców – Rodzinny Ogród Działkowy, na zasadach określonych w art. 41 ustawy. Formularz wniosku o zatwierdzenie przeniesienia prawa do działki stanowi załącznik do umowy. 2. 1. W razie śmierci jednego z małżonków prawo do działki, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi. Jeżeli małżonek nie posiadał prawa do działki, może w terminie 6 miesięcy od dnia śmierci małżonka złożyć oświadczenie woli o wstąpieniu w stosunek prawny wynikający z tego prawa, pod rygorem Skuteczność przeniesienia praw do działki zależy od zatwierdzenia przez Zarząd ROD. Zgodnie z art. 41 ust.3 ustawy o rod, Zarząd ROD składa oświadczenie w przedmiocie zatwierdzenia przeniesienia praw do działki w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania pisemnego wniosku o zatwierdzenie. El8gHre. Zakup działki budowlanej lub innej nieruchomości jest zazwyczaj sporym przedsięwzięciem finansowym i organizacyjnym. Rzadko można pozwolić sobie na to, by transakcja taka odbyła się w szybkim tempie - najczęściej dąży się do wydłużenia całego procesu, by dać sobie czas na zgromadzenie wystarczającej ilości środków finansowych, zaciągnięcie kredytu, czy uzyskanie decyzji o Warunkach Zabudowy. Z drugiej jednak strony Inwestorom zależy na tym, by upatrzona przez nich działka nie została sprzedana komuś innemu – w tej sytuacji z pomocą przychodzi możliwość podpisania umowy przedwstępnej. W poniższym artykule piszemy o tym, jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna i na co należy zwrócić uwagę w trakcie jej sporządzania. Umowa przedwstępna kupna działki - co to jest i do czego może nam posłużyć? Umowa przedwstępna ma charakter zabezpieczający – pozwala odłożyć w czasie finalizację transakcji i zarezerwować działkę poprzez wpłatę zadatku. Taka umowa przedwstępna sprzedaży działki zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym terminie, obligując kupującego jedynie do wpłaty zadatku. Rezygnacja z kupna działki oznacza stratę zadatku przez kupującego, a rezygnacja z jej sprzedaży pociąga za sobą konieczność zwrotu zadatku w jego podwójnej wysokości. O tym, jak dokładnie należy rozumieć termin „umowa przedwstępna”, mówi artykuł 389 Kodeksu cywilnego. Dowiemy się z niego, że za sprawą umowy przedwstępnej obie strony zobowiązują się wzajemnie do zawarcia po określonym upływie czasu finalnej, właściwej umowy, którą kodeks określa mianem umowy przyrzeczonej. Do zawarcia umowy przedwstępnej dochodzi najczęściej na gruncie obrotu nieruchomościami – czy to gruntowymi, czy budowlanymi. Czas pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przyrzeczonej jest bardzo cenny przede wszystkim dla strony kupującej. Stanowi on etap, w którego trakcie mamy okazję dokładnego sprawdzenia uwarunkowań upatrzonej działki i przekonania się, czy istotnie i na jakich warunkach będziemy mogli wybudować na niej dom. W razie, gdyby pojawiły się nieoczekiwane utrudnienia, możemy się jeszcze wycofać, nie będąc przy tym zbyt stratni. Warto podpisać umowę przedwstępną, by móc upewnić się, jaki jest stan prawny nieruchomości i jak wiele nakładów organizacyjnych, formalnych i finansowych będzie wymagało wybudowanie tam domu. Co musi zawierać umowa przedwstępna kupna działki? Im lepiej dopracowana zostanie treść umowy przedwstępnej, tym większe będą dzięki niej gwarancje powodzenia i płynne przejście do zawarcia finalnej umowy przyrzeczonej. Mimo pewnej dowolności w kształtowaniu umowy przedwstępnej, istnieje kilka elementów, bez uwzględnienia których nie będzie ona skuteczna. Musi ona zatem zawierać następuję ustalenia: Miejsce i data zwarcia umowy przedwstępnej. Oznaczenie obu stron umowy. W przypadku, gdy umowę przedwstępną podpisują osoby fizyczne, będą to imiona i nazwiska, numery ewidencyjne PESEL, daty urodzenia, imiona rodziców, adresy zamieszkania oraz numery dokumentów tożsamości. Gdy umowę zawierają strony prowadzące działalność gospodarczą, należy podać nazwę działalności i numer NIP, najlepiej wraz z odpisem zaświadczenia z ewidencji działalności gospodarczej. I wreszcie sp. z o. o. – prowadzący spółkę powinni podać jej nazwę wraz z adresem siedziby oraz numerem wpisu do KRS i dane osoby uprawnionej do reprezentacji. Oświadczenie sprzedającego. Ma ono potwierdzić jego prawo własności do sprzedawanej nieruchomości wraz z ewentualną informacją co do to tego, czy jest ona częścią małżeńskiej wspólnoty majątkowej; czy jest obciążona hipoteką i czy znajduje się w posiadaniu zależnym osób trzecich. Charakterystyka przedmiotu. Powinna ona zawierać opis działki uwzględniający jej charakter (rolna, budowlana, czy rekreacyjna itp.), położenie, powierzchnię i granice, numer księgi wieczystej, stan zabudowy (jeśli taka istnieje, trzeba podać jej powierzchnię - na przykład domu jednorodzinnego). Dlatego ważne, by podać także w umowie wypis z ewidencji gruntów. Cena sprzedaży. To oczywiście jedno z kluczowych ustaleń. Należy podać cenę zarówno w formie liczbowej, jak i słownej dla uniknięcia jakichkolwiek nieporozumień. Jeżeli nie da się jeszcze w pełni oszacować ceny działki, można podać jakiś procent wartości przedmiotu umowy ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Termin i miejsce zawarcia umowy. Chociaż termin i miejsce zawarcia umowy przyrzeczonej nie musi być podany w umowie przedwstępnej, to jednak warto go podać w możliwie precyzyjnej formie. Podpisy stron. Wzór umowy przedwstępnej kupna działki Coraz większa dostępność wzorów różnych umów cywilno-prawnych niewątpliwie pomaga w ich przygotowaniu. Wyjaśnijmy, co należy rozumieć przez poszczególne sformułowania i terminy, które zaleca się umieścić w umowie. Są to najczęściej takie określenia jak zadatek, wydanie nieruchomości, czy wreszcie odstąpienie od umowy. Większość wzorów umów przedwstępnych zawiera paragraf, w którym mowa o zadatku lub karze umownej. Warto bowiem, by umowa zawierała klauzule zabezpieczające, mówiące o ich wysokości, która jest dowolna i zależy od ustaleń stron. Sprzedawca powinien zwrócić kupującemu zadatek i to w podwójnej wysokości, jeżeli z jakichś powodów zawarcie umowy przyrzeczonej nie dojdzie do skutku. Gdy zaś kupujący odstąpi od umowy kupna - sprzedaży traci zadatek na rzecz sprzedawcy. W umowie warto także określić sposób płatności, a w tym ewentualne rozłożenie jej na raty wraz z podaniem terminów spłat oraz określenie, na której ze stron ciążą koszty związane z zawarciem umowy. Niektóre wzory umów przedwstępnych zawierają wskazanie terminu wydania nieruchomości, czyli przekazania jej przez sprzedającego. Korzystnie jest też zawrzeć paragraf mówiący o sytuacjach, w których możliwe będzie odstąpienie od umowy przyrzeczonej bez ponoszenia konsekwencji (na przykład w razie odmowy udzielenia kupującemu kredytu przez bank). Istotnym elementem umowy są jej postanowienia końcowe, bo zawierają one regulację dotyczące sposobu zmiany umowy. Gdy mowa zaś o rygorze nieważności, oznacza to, że wszelkie zmiany, których dokona się w formie innej niż pisemnej, nie będą ważne, ani zobowiązujące dla stron. Jak zawsze, umowę sporządza się w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Zobacz najciekawsze projekty domów! Zobacz więcej projektów Umowa przedwstępna kupna na działki z zadatkiem czy zaliczką? Ważne, by nie mylić zadatku z zaliczką – różnice między nimi mogą wydawać się płynne, bo tylko zadatek regulują przepisy kodeksu cywilnego (art. 394). Jednocześnie zadatek jest jedną z najbardziej popularnych sankcji pozwalających na zabezpieczenie się przed niewykonaniem umowy. Kwota zadatku ma więc charakter odszkodowawczy i obciąża tego z kontrahentów, który ponosi winę za odstąpienie od wykonania umowy przyrzeczonej. Zadatek jest ściśle związany z ważnością umowy przedwstępnej – jego skuteczność jest ściśle z nią skorelowana, co oznacza, że nieważność umowy jest równoznaczna z nieważnością ustanowienia zadatku. W umowie przedwstępnej należy też określić, kiedy i jak zadatek ma zostać zapłacony – czy przelewem bankowym, czy poprzez przekazanie gotówki. Jego wysokość nie jest uregulowana w przepisach, ale najczęściej wynosi on 10-20% wartości nieruchomości. Nieco inny charakter niż zadatek ma zaliczka, której definicji należy szukać w orzecznictwie sądowym. W sytuacji, gdy trudno rozstrzygnąć, czy doszło do wpłaty zadatku, czy zaliczki, rozstrzygająca bywa wysokość wpłaconej kwoty – im wyższa, tym częściej sąd uznaje, że miała ona charakter zaliczki. Stanowi ona bowiem częściową zapłatę i jest zaliczana na poczet ceny zakupu działki, a w wypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy ostatecznej, jest zwracana kupującemu. To także różni ją od zadatku – w razie niewykonania umowy zaliczka nie przepada, a na sprzedającym nie ciąży obowiązek jej zwrotu w podwójnej wysokości. Warto dodać, że do umocnienia tak zwanej więzi umownej pomiędzy stronami przyczynia się także zawarcie w umowie przedwstępnej ustaleń o karze umownej. Jeżeli któraś ze stron uchyli się od zawarcia umowy ostatecznej, wówczas będzie musiała zapłacić sumę przewidzianą właśnie jako kara umowna. Czy umowę przedwstępną kupna działki należy sporządzić notarialnie? O ile właściwą formą, w której powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona, jest akt notarialny, o tyle umowa przedwstępna kupna - sprzedaży działki obowiązkowo powinna być zawarta jedynie w formie pisemnej. Niemniej jednak zawsze jest bezpieczniej, by zawrzeć ją także w formie aktu notarialnego, bo tylko w ten sposób zminimalizujemy ryzyko pojawienia się w umowie błędów i wad prawnych. Ma to znaczenie choćby dlatego, że przedwstępna umowa bywa wymagana jako załącznik do wniosku o kredyt. Stąd też jest korzystniej, gdy na notariuszu ciąży odpowiedzialność za jej profesjonalne przygotowanie. Im lepiej wywiąże się on ze swego zadania, tym bardziej płynne będzie przejście do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Zwyczajowo opłatę za sporządzenie umowy u notariusza – czyli koszt taksy notarialnej – pokrywa strona kupująca. Ponadto należy pamiętać, że w razie gdy umowa przedwstępna ma tylko zwykłą formę cywilnoprawną i nie jest poświadczona przez notariusza, strony nie mogą sądownie dochodzić wypełnienia jej postanowień. Tym niemniej z wizytą u notariusza możemy się jeszcze wstrzymać do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli chcemy uniknąć opłat. Do standardowych informacji dotyczących każdego rodzaju działki, które powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej, należą położenie działki, jej numer, powierzchnia, a także numer księgi wieczystej (o ile taki istnieje). W przypadku kupna lub sprzedaży niektórych rodzajów działek w umowie przedwstępnej należy jednak zawrzeć określone zapisy związane ze specyfiką działki. Gdy w grę wchodzi perspektywa kupna lub sprzedaży działki rolnej, sprawa mocno się komplikuje. Od 1 stycznia 2016 weszły bowiem w życie przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (czyli UKUR z 5 sierpnia 2015), które znacząco ograniczyły obrót ziemią rolną poprzez poszerzenie grona uprawnionych do pierwokupu i uniemożliwienie sprzedaży nieruchomości rolnej prowadzącej do podziału gospodarstwa rolnego. Oznacza to, że kupno działki rolnej jest możliwe dopiero w sytuacji, w której uprawniony do pierwokupu nie skorzysta z tego prawa lub też działka nie jest w ogóle objęta prawem pierwokupu. Z tego też powodu przed zawarciem umowy przedwstępnej kupna działki rolnej powinno się to dokładnie ustalić i najlepiej zlecić to zadaniem notariuszowi. W umowie przedwstępnej konieczny będzie też wyraźnie sformułowany zapis o przeznaczeniu ziemi, bo jeśli kupujemy nieruchomość rolną pod budowę domu, będziemy musieli ją najpierw odrolnić, czyli zmienić przeznaczenie gruntów z rolnych na budowlane. Należy też pamiętać, że działkę rolną o powierzchni większej niż 1 ha może w świetle obecnych przepisów kupić tylko osoba posiadająca status rolnika. Czytaj także: Działka siedliskowa - co to jest i czym różni się od działki budowlanej? Umowa przedwstępna kupna działki rekreacyjnej Choć polskie prawo nie definiuje jednoznacznie definicji działki rekreacyjnej, to pod tym pojęciem rozumie się zasadniczo grunty przeznaczone na cele wypoczynkowe i rekreacyjne. Znakomita większość działek rekreacyjnych w Polsce to działki należące do ROD, czyli Rodzinnych Ogródków Działkowych, które z kolei należą do Polskiego Związku Działkowców. Wejść w posiadanie takiej działki można tylko na drodze dzierżawy, bo prawa właścicielskie pozostają przy Polskim Związku Działkowców. Dlatego właśnie użytkownika działki rekreacyjnej z ROD nie należy postrzegać jako właściciela działki, tymczasem prawo do własności bywa sugerowane w ogłoszeniach sprzedaży, wprowadzając kupującego w błąd. Prawo do takiej działki nabywa się na dwa sposoby: albo poprzez zawarcie umowy dzierżawy działkowej z ROD, albo umowy przeniesienia prawa do dzierżawy działki w przypadku nabywania prawa do dzierżawy działki od innego działkowca. Umowa taka powinna być poświadczona notarialnie i zatwierdzona przez zarząd ROD, na co ma on dwa miesiące. Tym samym umowa powinna być sporządzona w trzech egzemplarzach - po jednym dla nabywcy działki, jej zbywcy oraz zarządu ROD. Umowa dzierżawy działkowej może być zawarta przez tylko jedną, pełnoletnią osobę, przy czym wyjątek stanowi małżeństwo. Jej podpisanie oznacza akceptację regulaminu obowiązującego na obszarze wszystkich ogródków działkowych. Umowa przedwstępna kupna działki niewydzielonej Przepisy kodeksu cywilnego (art. 155 par. 2kc) zezwalają na zawarcie umowy przeniesienia własności rzeczy przyszłej, a więc takiej, która jeszcze nie istnieje, ale ma dopiero powstać. Tego rodzaju sytuacja dotyczy właśnie działki niewydzielonej, czyli takiej, która ma powstać w przyszłości przez geodezyjne wydzielenie działki z większej nieruchomości. Umowa przedwstępna zakupu działki lub sprzedaży takiej działki powinna zawierać jej bardzo precyzyjną charakterystykę. Należy zatem podać z której działki i o jakim numerze, objętej którą księgą wieczystą nieruchomość przyszła ma zostać wydzielona. Niezbędne będą też informacje co do tego, jak ma zostać dokonany podział, najlepiej wraz z mapką geodezyjną z zaznaczeniem położenia owej przyszłej nieruchomości, której dotyczy umowa. Czytaj także: Mapa zasadnicza - co to jest i do czego jest potrzebna? Zawarcie umowy przyrzeczonej Jak każdy rodzaj umowy, umowa przedwstępna powinna być sporządzona jak najrzetelniej. Jest ona warta podpisania bez względu na to, czy jesteśmy stroną kupującą, czy sprzedającą, a celem umowy przedwstępnej jest podpisanie w przyszłości umowy przyrzeczonej z określonym marginesem czasowym na jej przygotowanie. Jeżeli wynikną jakieś nieprzewidziane okoliczności, możemy się jeszcze wycofać, choć poniesiemy wówczas przewidziane w zapisach umowy straty finansowe. Jeżeli przedmiotem umowy jest grunt pod budowę domu, należy ustalić z właścicielem działki wszystkie dotyczące jej kwestie, które mogą mieć wpływ na ważność umowy przyrzeczonej. Musimy, innymi słowy, dokładnie wiedzieć, co jest przedmiotem umowy. I dlatego w sytuacji, gdy sprzedający nie udostępnił nam wyrysu i wypisu z ewidencji gruntów, warto o niego postarać się samodzielnie. Należy w tym celu wykazać interes uzyskania wypisu, którym może być m. in. umowa przedwstępna kupna - sprzedaży gruntu, stanowiąca w tym przypadku potwierdzenie zamiaru jej kupna. Stanowi ona bowiem dokument, który może być pomocny w ustalaniu faktycznego stanu prawnego działki. Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej powinniśmy także dowiedzieć się, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zapoznawszy się z nim, dowiemy się, czy nie grozi nam w przyszłości uciążliwe sąsiedztwo. Jeżeli zaś okaże się, że działka nie jest ujęta w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, umowa przedwstępna będzie wystarczającym dokumentem, by wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy do odpowiedniego urzędu gminy lub miasta. Wydanie tej decyzji oraz jej postanowienia mogą być rozstrzygające dla ostatecznego kształtu umowy przyrzeczonej, a nawet przesądzić o finalnej decyzji o zakupie działki. Szukasz projektu domu na swoją działkę? W kolekcji ARCHON+ znajdziesz wiele interesujących propozycji! To różnorodna oferta, spełniająca rozmaite oczekiwania w zakresie dopasowania do indywidualnych potrzeb funkcjonalnych przyszłych mieszkańców domu oraz wymogów, zdefiniowanych w MPZP lub w Warunkach Zabudowy. Podczas poszukiwań idealnego gotowego projektu domu ARCHON+ można skorzystać z zaawansowanej wyszukiwarki, uwzględniającej szczegółowe kryteria wyboru. Przygotowaliśmy również formularz doboru projektu, na podstawie którego Doradcy ARCHON+ przygotują i prześlą e-mailem listę projektów, spełniających podane w formularzu założenia. Zachęcamy także do kontaktu z naszymi Doradcami, którzy w ramach bezpłatnych konsultacji udzielają profesjonalnych porad, pomocnych w podjęciu tej ważnej decyzji. Zapraszamy, skorzystaj z doświadczenia naszych Doradców Projektowych. Czytaj również: Zacznij od idealnej działki Wypis i wyrys z rejestru gruntów Do zawarcia umowy przedwstępnej dochodzi zazwyczaj wtedy, gdy jedna ze stron umowy potrzebuje dodatkowego czasu na przygotowanie się do przystąpienia do umowy przeniesienia własności. Tematem niniejszego artykułu jest zagadnienie istotne w obrocie nieruchomościami – umowa przedwstępna. Umowa przedwstępna, to twór myśli prawniczej, która pozwala w sytuacji gdy np. brakuje nam gotówki na sfinalizowanie transakcji zakupu nieruchomości od razu, odłożyć ten moment na później, aż do czasu zebrania odpowiedniej sumy, natomiast z drugiej strony, daje nam pewną gwarancję, że sprzedawca nie wycofa się z właściwej umowy sprzedaży i sprzeda nam daną nieruchomość. Sporządzając umowę przedwstępną, należy zwrócić uwagę na kilka jej ważnych pamiętać o tym, że standardem jest zawieranie umów przedwstępnych w przypadku transakcji, przeprowadzanych na rynku wtórnym. Natomiast jeżeli zakupu dokonujemy od dewelopera, wówczas, jeżeli dana inwestycja nie została jeszcze ukończona (deweloper nie uzyskał decyzji o pozwoleniu na użytkowanie), umową, jaką powinniśmy podpisywać, jest umowa deweloperska - podstawowe informacjeZgodnie z ustawą deweloperską umowa, zawierana pomiędzy nabywcą (konsumentem) a deweloperem, zawierająca zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, a następnie przeniesienia jego własności na kupującego, bądź do zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości, to umowa deweloperska. Ustawa szczegółowo reguluje tryb zawierania umów deweloperskich, określa też wszystkie kluczowe elementy, które takie umowy powinny zawierać, w przypadku braku których nabywca może zyskać prawo do odstąpienia od umowy. Należą do nich:wskazanie stron umowy,wskazanie ceny nabywanego lokalu bądź domu,określenie istotnych cech nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja (w tym jej stanu prawnego i powierzchni ),wskazanie powierzchni użytkowej i standardu wykończenia lokalu lub domu oraz sposobu pomiaru tej powierzchni,termin zawarcia umowy przenoszącej własność,termin odbioru technicznego przedmiotu umowy,datę rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,zobowiązanie nabywcy do zapłaty wskazanej w umowie ceny oraz określenie wysokości transz i terminów ich należności,informacje dotyczące rachunku powierniczego,numer pozwolenia na budowę,określenie wysokości kar umownych i odsetek,wskazanie warunków odstąpienia od umowy,oświadczenie o odbiorze prospektu informacyjnego przez nabywcę,zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę alboprzeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem przypadku, gdy inwestycja realizowana jest przez dewelopera ze środków pochodzących z kredytu, w umowie musi znaleźć się zobowiązanie banku do bezobciążeniowego wyodrębnienia nabywanego lokalu po spełnieniu świadczenia pieniężnego przez nabywcę (promesa).Ustawa deweloperska - obowiązki deweloperaUstawa nakłada na dewelopera obowiązek zapewnienia środków ochrony wpłat nabywców w formie rachunku powierniczego, na który trafiają środki, pochodzące od kupujących, do czasu ich zwolnienia przez bank. Ustawa dopuszcza następujące rodzaje rachunków:zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;otwarty mieszkaniowy rachunek przypadku rachunku powierniczego bank zwalnia środki po weryfikacji postępów prac na budowie pod kątem ich zgodności z założonym harmonogramem przedsięwzięcia. Z kolei jeżeli deweloper korzysta z zamkniętego rachunku powierniczego, środki trafiają na jego rachunek dopiero po przeniesieniu własności nabytego lokalu lub domu na nabywcę. Ten typ rachunku jest korzystniejszy z punktu widzenia kupującego, ale z drugiej strony dla dewelopera oznacza konieczność finansowania inwestycji wyłącznie ze środków własnych lub pochodzących z kredytu, co może negatywnie wpływać na jego płynność finansową. Większość deweloperów stosuje rachunki powiernicze innych obowiązków dewelopera należy sporządzenie przez niego przed rozpoczęciem sprzedaży lokali w danej inwestycji prospektu informacyjnego (jego wzór stanowi załącznik do ustawy) i jego udostępnienie na życzenie zainteresowanej zakupem strony. W prospekcie powinny znaleźć się informacje dotyczące dewelopera, inwestycji oraz gruntu, na którym jest realizowana, a także te odnośnie danego lokalu lub domu (powierzchnia, cena, standard wykończenia). Deweloper ma też obowiązek zapewnić potencjalnym nabywcom możliwość wglądu w aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości, kopię pozwolenia na budowę, sprawozdanie finansowe spółki, kopię aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego oraz w projekt względu na liczne zobowiązania, jakie na deweloperów nakłada ustawa deweloperska, zdarza się, że z nabywcami zawierane są umowy przedwstępne, nawet wtedy, gdy dana inwestycja jest nadal w budowie. Może to oznaczać próbę ominięcia przez dewelopera zapisów ustawy, a dla kupującego - większe ryzyko, wynikające z braku ochrony, którą zapewnia ustawa. Warto jednak przy tym pamiętać, że w przypadku, gdy dana umowa spełnia warunki, określone w ustawie deweloperskiej (na przykład gdy zawiera najważniejsze zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku i wyodrębnienia lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia jego własności na kupującego), jest ona w rzeczywistości umową deweloperską i jako taka podlega ustawie deweloperskiej, a samego dewelopera również wiążą jej postanowienia. W takim przypadku zapisy umowne, niezgodne z ustawą, mogą zostać uznane za niewiążące i zastąpić je mogą takie, które będą z nią zgodne. Zdarza się też deweloperzy zawierają z nabywcami umowy przedwstępne (lub rezerwacyjne), ale poprzedzają one podpisanie właściwej umowy kolei jeżeli deweloper uzyskał już decyzję o pozwoleniu na użytkowanie dla danej inwestycji, wówczas zawarcie umowy przedwstępnej będzie całkowicie zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Warto jedynie mieć na uwadze fakt, że najlepszym rozwiązaniem jest jej podpisanie u notariusza - pomimo, iż nie jest to obowiązkowe, to dzięki temu znacząco wzrasta bezpieczeństwo umowa przedwstępnejCo do zasady, umowa przedwstępna, może być w formie ustnej. To znaczy, że możemy ustnie „dżentelmeńsko”, dogadać się z drugą stroną. Nie jest to dobre rozwiązanie, ponieważ w przypadku niedotrzymania przez sprzedającego umowy, przysługuje nam jedynie roszczenie odszkodowawcze wobec niego, np. z tytułu kosztów uzyskania kredytu, który chcieliśmy zaciągnąć, myśląc, że nam daną nieruchomość sprzeda. Inną formą jest forma pisemna, która ma skutek tak jak opisana wyżej, jedynie jest skuteczniejsza do udowodnienia – mamy wszakże kartkę papieru jako ewentualny dowód w sądzie, gdyby sprzedawca nie chciał zapłacić odszkodowania. Jeszcze inną formą jest forma pisemna z podpisem notarialnie wtedy większą moc dowodową, ponieważ podpis jest składany przy notariuszu, który sprawdza, czy to faktycznie dana osoba się podpisała, a poza tym, taka forma, pozwala na ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej o zawarciu umowy przedwstępnej – utrudnia czy nawet uniemożliwia to zawarcie co do jednej nieruchomości kilku umów przedwstępnych – do tego aspektu wrócimy w dalszej części artykułu. Uprawnia, jak powyższe, jedynie do roszczenia odszkodowawczego. Ostatnią kwestią jest forma aktu notarialnego. Jest najskuteczniejsza, ponieważ pozwala ujawnić roszczenie w księdze wieczystej, a w przypadku gdyby sprzedawca się rozmyślił, sądownie przenieść na nas własność. W żadnej innej formie nie ma się takiego roszczenia w księdze wieczystejJak wspomnieliśmy wyżej, warto ujawnić w księdze wieczystej nieruchomości, która jest jawna i dostępna dla wszystkich internetowo (o ile się zna jej numer), nasze roszczenie, że zawarliśmy umowę przedwstępną. Będzie to wskazówka dla innych potencjalnych chętnych na zakup, że umowa przedwstępna została już zawarta, a sprzedawca, nie jest do końca uczciwy, skoro chce zawrzeć kolejną z inną osobą. Ryzykiem dla sprzedawcy natomiast jest to, że takiego roszczenie w księdze wieczystej ciężko jest się „pozbyć”, co w praktyce może utrudnić/uniemożliwić obrót tą nieruchomością, gdyby osoba uprawniona w księdze nie zgadzała się na wykreślenie zapisyW umowie przedwstępnej poza powyższymi, istotna jest cała gama zapisów umownych. Przykładowo zawierając umowę przedwstępną sprzedaży gruntu, który w momencie jej zawarcia nie jest dzierżawiony, raczej nie chcielibyśmy kupić wydzierżawionym w międzyczasie np. na 10 lat, bez możliwości wypowiedzenia umowy dzierżawy. Taką możliwość wyklucza odpowiedni zapis w umowie. Tak samo nikt nie chciałby kupić gruntu z domem na który sprzedawca nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie w odpowiednim czasie. Odpowiednia klauzula pozwala ochronić nabywcę przed tego typu umowie należy również jak najbardziej szczegółowo opisać przedmiot sprzedaży (jeżeli dotyczy ona sprzedaży mieszkania pamiętać trzeba między innymi o przynależnościach, jeżeli zabudowanej działki - o wskazaniu jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) oraz załączyć do niej dokumenty, dotyczące jego stanu prawnego (w tym aktualny odpis z księgi wieczystej). W przypadku zakupu z rynku wtórnego konieczne będzie przedstawienie przez sprzedającego dokumentu, stanowiącego podstawę nabycia, a więc jednego z poniższych dokumentów:wypisu aktu notarialnego np. umowy sprzedaży, umowy darowizny,prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadkuaktu poświadczenia powinna zawierać określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym nie jest to obligatoryjne. Jeżeli umowa ma charakter dwustronny (obydwie strony składają oświadczenie o zawarciu umowy przyrzeczonej) do wyznaczenia terminu uprawnione są obydwie strony, a wiążący będzie termin wyznaczony wcześniej. Według 389 § 2 Kodeksu cywilnego jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas żądanie jej zawarcia nie będzie jest w umowie umieścić zapis dotyczący kar umownych. Dzięki zastrzeżeniu kary umownej strona uprawniona nie będzie zobowiązana do wykazywania szkody, poniesionej na skutek niezawarcia umowy przyrzeczonej. W innym przypadku będziemy mieć do czynienia z odpowiedzialnością ograniczoną do ujemnego interesu umownego, gdy wysokość szkody oblicza się na podstawie porównania stanu majątkowego uprawnionej strony, istniejącego w sytuacji, gdyby strona nie liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej ze stanem majątkowym strony oczekującej jej zawarcia. Dodatkowo szkoda musi zostać przez stronę uprawnioną odpowiednio udokumentowana. Jeżeli jednak umowa będzie podpisana w formie aktu notarialnego, zawarcia umowy przyrzeczonej dochodzić można na drodze sądowej i w takim przypadku prawomocny wyrok sądu będzie jednoznaczny z przeniesieniem własności przedmiotu umowy na umowie przedwstępnej warto także określić prawo do odstąpienia od niej oraz jego formę. Ponieważ umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną konieczne jest wskazanie w niej sposobu jej rozwiązania przez jedną ze temu może zapisanie w jej treści umowego prawa odstąpienia bądź zastosowanie jako jej zabezpieczenia od umowy przedwstępnejZgodnie z art. 395 Kodeksu cywilnego w umowie przedwstępnej można zapisać, że „jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy”. W takiej sytuacji konieczne będzie złożenie przez jedną ze stron stosownego oświadczenia, a taka umowa zostanie uznana za kolei w sytuacji, gdy umowa zabezpieczona jest zadatkiem, zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej, przy czym zadatek musi zostać wcześniej faktycznie przez stronę przedwstępna wzórNależy pamiętać, że w przypadku niezawarcia umowy przedwstępnej strona, której odmówiono jej wykonania, będzie mogła dochodzić swoich praw. Na gruncie prawa cywilnego stronie poszkodowanej przysługują dwie opcje zabezpieczenia na wypadek niedotrzymania postanowień umowy przedwstępnej. Pierwsza opcja została stworzona przez art. 471 Kodeksu Cywilnego, daje ona możliwość dochodzenia odszkodowania od podmiotu uchylającego się od postanowień umowy. Z kolei artykuł 390 Kodeksu Cywilnego ogranicza kwotę odszkodowania do żądania naprawienia szkody, która została poniesiona w związku z tym, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że w przypadku niedotrzymania postanowień umowy przedwstępnej, co do zasady można żądać zwrotu wydatków, które zostały poniesione by zawrzeć umowę przedwstępną oraz zwrotu rzeczywiście poniesionych kosztów, które były potrzebne do zawarcia umowy nieruchomości z rynku wtórnego przed zawarciem umowy przedwstępnejJeżeli zakupu domu bądź mieszkania planujemy dokonać na rynku wtórnym, dobrze jest pamiętać o tym, aby nieruchomość dokładnie sprawdzić, nie tylko pod względem prawnym, ale też technicznym. W przypadku zakupu od dewelopera ocena stanu technicznego nabytego lokalu lub domu dokonywana jest podczas jego odbioru technicznego. Jego termin, sposób przeprowadzenia i zawiadomienia o nim nabywcy powinien zostać zapisany umowie techniczny może zostać przeprowadzony dopiero po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie. Część deweloperów praktykuje tzw. przedodbiory, które nie mają wagi właściwego odbioru, a których przeprowadzenie ma na celu usprawnienie procesu usuwania usterek, które mogą zostać naprawione jeszcze przed odbiorem technicznym. W takim przypadku należy pamiętać o tym, aby usterki z przedodbioru wpisać też do protokołu odbioru, sporządzanego już w trakcie odbioru technicznego, łącznie z wcześniej niewykrytymi wadami, stwierdzonymi podczas niego. Deweloper jest zobowiązany do odniesienia się do wad w ciągu 14 dni od dnia sporządzenia protokołu oraz 30 dni od tego terminu na ich naprawę (jeżeli uzna je za zasadne). Ze względu na ogromne znaczenie szczegółowego sprawdzenia odbieranego domu lub mieszkania warto jest w tym zakresie skorzystać z pomocy specjalisty - inżyniera lub inspektora budowlanego, w czym nabywców nieruchomości wspiera Pewny przypadku, gdy nieruchomość nabywamy na rynku wtórnym, dla własnego bezpieczeństwa warto sprawdzić ją dokładnie pod względem prawnym oraz technicznym. Podstawowym elementem badania stanu prawnego jest zapoznanie się z zawartością księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości (elektronicznie w ramach systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych bądź w wydziale wieczystoksięgowym właściwego Sądu Rejonowego). Księga zawiera informacje dotyczące właściciela nieruchomości, podstawy jej nabycia, jej położenia oraz powierzchni, a także obciążeń, w tym hipotecznych. Brak jest ograniczeń w dostępie do ksiąg - są one rejestrem publicznym. Konieczna jest natomiast znajomość numeru księgi, o którego podanie najlepiej jest zwrócić się do kolei ocena stanu technicznego nieruchomości pozwoli na wstępne oszacowanie kosztów niezbędnych prac remontowych. Nawet jeżeli dom lub lokal planujemy nabyć w stanie remontu, dzięki przeprowadzeniu audytu technicznego będziemy w stanie potwierdzić informacje, uzyskane od sprzedającego, który niekoniecznie musi być świadomy wszystkich istniejących problemów technicznych. Podczas takiej kontroli stanu technicznego nieruchomości należy zwrócić szczególną uwagę na stan tynków i podłóg (pęknięcia, odchyłki, nierówności), wszystkich instalacji (wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, gazowej, ogrzewania, wentylacji, telekomunikacji) pod kątem sprawności, rozprowadzenia oraz zastosowanych materiałów, stolarki okiennej i drzwiowej (również pod względem ich parametrów, ponieważ może się zdarzyć, że ich wymiana będzie konieczna właśnie z powodu niskich parametrów, na przykład w przypadku okien - niskiej izolacyjności cieplnej) oraz na balkon oraz wad widocznych gołym okiem możemy też mieć do czynienia z wadami trudnymi do wykrycia, jak zawilgocenia lub mostki termiczne. Obecność tych ostatnich skutkować będzie wzmożoną utratą ciepła, a co za tym idzie - wysokimi kosztami ogrzewania. Dzięki przeprowadzeniu badania kamerą termowizyjną wykrycie takich wad nie stanowi problemu. Kamera termowizyjna może być wykorzystana także podczas odbioru technicznego na rynku pierwotnym. Samo badanie jest bezkontaktowe, a jego wyniki analizowane są na bieżąco przez przeprowadzającego pomiar inżyniera. Inżynierowie Pewnego Lokalu posługują się najwyższej jakości kamerami marki kontroli stanu technicznego nieruchomości warto też zweryfikować jej powierzchnię użytkową, która może być mniejsza niż ta, wskazana przez sprzedającego, co wynikać może z faktu, że wskazany w księdze wieczystej metraż może uwzględniać powierzchnię oparciu o informacje, uzyskane w ramach sprawdzenia stanu prawnego i technicznego domu lub mieszkania, podjąć można w pełni przemyślaną decyzję o przystąpieniu do umowy (najczęściej najpierw przedwstępnej) ze sprzedającym bądź o rezygnacji z transakcji. Pewny Lokal oferuję usługę kompleksowego audytu nieruchomości (działek, mieszkań i domów) na rynku wtórnym. Zatrudniamy prawników oraz inżynierów i sprawdzamy stan prawny oraz techniczny nieruchomości. Dowiedz się więcej tutaj. 1. Deklaracja członkowska członka zwyczajnego Stowarzyszenia Deklaracja do pobrania (wersja PDF / wersja DOC) 2. Umowa przeniesienia praw do działki Umowa do pobrania (wersja PDF / wersja DOC) 3. Wniosek o zatwierdzenie umowy przeniesienia praw do działki Wniosek do pobrania (wersja PDF / wersja DOC) 4. Oświadczenie - działka zaniedbana Oświadczenie do pobrania (wersja PDF / wersja DOC) 5. Umowa dzierżawy działki Umowa do pobrania (wersja PDF / wersja DOC) 6. Szablon umowy na korzystanie z energii elektrycznej na podstawie licznika. Umowa na korzystanie z podlicznika (wersja DOC / wersja PDF) Pieniądze i Prawo Data publikacji Umowa przedwstępna musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli chodzi o umowę sprzedaży, należą do nich ustalenie przedmiotu sprzedaży oraz cena. Nie musi to być jednak cena ostateczna – wystarczy wskazanie podstaw do jej wyliczenia. W wyroku z 16 września 2010 r. Sąd Najwyższy orzekł, że umowa przedwstępna, w której nie ustalono ceny sprzedaży, choćby przez wskazanie stabilnych podstaw do jej ustalenia, jest nieważna. Umowa przedwstępna nie wymaga dla swojej ważności żadnej szczególnej formy. Jedynym wymogiem jest, iż powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Może być zatem zawarta np. w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi czy też w formie aktu notarialnego, w zwykłej formie pisemnej, a nawet ustnej. Podkreślić jednak wyraźnie należy, że od formy uzależniona jest ochrona kupującego w przypadku odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej przez sprzedającego. Przepisy zupełnie inaczej traktują sytuację, w której umowa przedwstępna spełnia wymagania przewidziane dla umowy ostatecznej. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy ostatecznej. Jest to tzw. mocniejszy skutek umowy przedwstępnej. Jeśli zatem umowa przedwstępna zobowiązująca do przeniesienia własności działki została zawarta w formie aktu notarialnego, jest możliwe sądowe wymuszenie zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym celu należy złożyć w sądzie cywilnym powództwo w trybie art. 64 w zw. z art. 1047 Zgodnie z pierwszym z przywołanych przepisów prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie. Nie ma naturalnie możliwości wymuszenia złożenia podpisu przez właściciela gruntu, jednak wyrok sądu zastępuje wolę osoby, która uchyla się od wykonania poczynionych postanowień. Oznacza to, że osoby, które zawarły umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości rolnych w formie aktu notarialnego, a potem mają problem z zawarciem ostatecznego kontraktu, nie muszą się zbytnio martwić i powinny wystąpić z powództwem do sądu. Natomiast słabszą ochronę zapewniają przepisy osobie, która zawarła umowę przedwstępną sprzedaży gruntów rolnych w zwykłej formie pisemnej. Zgodnie z art. 390 jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jeżeli więc kontrahent nie chce zawrzeć umowy definitywnej, istnieje możliwość domagania się tylko odszkodowania. Jeżeli zatem zdecyduje się Pan na podpisanie umowy przedwstępnej działki, po pierwsze, korzystniej jest zawrzeć ją w formie aktu notarialnego. Daje to dużo szerszą ochronę. Pamiętać należy o wyznaczeniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Najlepiej termin określić w umowie przedwstępnej. Jeżeli jednak kontrakt nie zawierał postanowień w tej kwestii, termin należy wyznaczyć w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej może być zarówno krótki, np. w ciągu miesiąca od podpisania umowy przedwstępnej, jak też długi, nawet kilkuletni. Zobacz także Warto podkreślić, że za sporządzenie umowy przedwstępnej notariusz pobiera maksymalnie połowę stawki, którą by wziął przy umowie sprzedaży. Koszty notarialne dzielone są na dwie części: pierwsza przy zawarciu umowy przedwstępnej, a druga – umowy definitywnej (jeśli wykonuje ona postanowienia umowy przedwstępnej). Umowa z następcą może być nieodpłatna (np. darowizna) lub odpłatna (np. dożywocie). W braku odmiennej woli stron jest to umowa dożywocia (art. 88 ust. 1). Ponadto umowa z następcą może zawierać inne postanowie nia, w szczególności dotyczące wzajemnych świadczeń stron przed i po przeniesienia przez rolnika własności gospodarstwa rolnego na następcę (art. 84 zd. 1). Określone w art. 84 zd. 2 ustawy świadczenia dodatkowe, jak też wzajemne świadczenia, mogą być zastrzegane w umowie z następcą każ dego typu, czyli zarówno w umowie przedwstępnej (art. 84,91 ustawy), jak i w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności gospodarstwa rol nego (art. 84), jak i umowie przenoszącej własność gospodarstwa rolnego (art. 85). Charakterystyczne jest uregulowanie ustawy zezwalające na za strzeganie różnych postanowień, w tym świadczeń wzajemnych w umowie 1) przedwstępnej (oraz 2) zobowiązującej i 3) rozporządzającej — w tych dwóch ostatnich przypadkach (2,3) nigdy to nie budziło wątpliwości). Mimo braku art. 84 zd. 2 (czy teżart. 88 ust. 2) świadczenia takie, w tym wzajem ne lub niewzajemne mogłyby być zastrzegane w umowie przedwstępnej (art. 84, 91). Wynikałoby to ze swobody umów (art. 3531, art. 58 Do brze zrobił ustawodawca, że przykładowo wskazał na różne postanowienia, w tym świadczenia wzajemne w umowie przedwstępnej, bowiem pozwala to uniknąć wątpliwości interpretacyjnych, które mogłyby być, gdyby tego przepisu (art. 84 zd. 2,91 ustawy) nie było. Umowa przedwstęp na może zawierać różne postanowienia, w tym według mnie również takie, które wywołują skutek od zaraz (ex nunc), a nie dopiero z chwilą zawarcia umowy stanowczej (przyrzeczonej), jakby to na pozór mogło się wydawać. Z takiego postawienia sprawy przez ustawodawcę w art. 84 zd. 2,91,88 ust. 2 ustawy wynika, że wszystkie schematy podziałowe czynności prawnych mają zastosowanie na tle umowy przedwstępnej (art. 84, 91). To samo według mnie wynikałoby ze swobody umów, nawet gdyby nie było art. 84 zd. 2, 88 ust. 2, 91 ustawy (art. 3531, 58 Czyli umowa przedwstępna może teoretycznie być umową, która jest czynnością zobowiązującą — roz porządzającą — upoważniającą, przysparzającą, odpłatną — nieodpłatną, kauzalną. Na pozór mogłoby się wydawać, że te schematy podziałowe nic mają zastosowania do umowy przedwstępnej. Tak jednak nie jest. Wyni ka to ze swobody umów w umowie przedwstępnej w (art. 389,390,353', 58 W pełni te różne klauzule umowne mogą być w umowie przedwstę pnej (art. 84, 88 ust. 2, 91 ustawy, art. 3531, 58 Stanowią one element prawny jednej umowy z następcą przedwstępnej (lub zobowiązującej albo rozporządzającej). Nie jest to zespół umów, jak mogłoby się wydawać (za równo na tle art. 84, 91 ustawy, jak i na tle — art. 389, 390, 3531, 58 Jest to zatem jedna umowa przedwstępna (lub zobowiązująca albo roz porządzająca) z różnymi świadczeniami. W umowie przedwstępnej świad czenia zasadnicze odnoszą się do czasu zawarcia umowy stanowczej (przy rzeczonej) — zawarcie umowy stanowczej (przyrzeczonej), pewne świad czenia, które mogą mieć równorzędny charakter lub podrzędny w stosun ku do umowy stanowczej, mogą być zawarte w umowie przedwstępnej. Stąd należyta staranność musi być skierowana na interpretację tych umów. Ale jest to zagadnienie ogólne występujące na tle umów cywilnoprawnych, które tu ma zastosowanie. W tej interpretacji umowy przedwstępnej (i świad czeń z niej wynikających) trzeba mieć na uwadze charakter prawny umo wy z następcą jako umowy przedwstępnej (art. 84, 91 ustawy). Pozwoli to uniknąć wielu wątpliwości interpretacyjnych. Przykładowo mogą to być czynności także upoważniające, np. rolnik udziela pełnomocnictwa ogólnego (art. 98, 99 do zarządu gospodar stwem rolnym następcy w okresie pracy w gospodarstwie rolnym. Może to być także pełnomocnictwo rodzajowe (do czynności określonego rodzaju) lub pełnomocnictwo do konkretnych czynności (art. 98 Do świadczeń może zobowiązać się w umowie z następcą przedwstęp nej (lub zobowiązującej albo rozporządzającej) rolnik lub następca (alter natywa zwykła). Przykładowo do oznaczonych świadczeń może zobowią zać się następca. Do oznaczonych świadczeń może zobowiązać się rolnik, np. do utrzymania następcy jako wynagrodzenie za pracę w gospodarstwie rolnym przez następcę przez cały okres pracy w gospodarstwie rolnym. Do utrzymania rolnika — może w umowie z następcą przedwstępnej (lub zo bowiązującej albo rozporządzającej) zobowiązać się następca. Środki na to może czerpać z własnych źródeł lub z dochodu z pracy w gospodarstwie rolnym. Następca pracując w gospodarstwie rolnym ma status wynikający z pracy w gospodarstwie rolnym. Nie jest on posiadaczem (samoistnym lub zależnym) gospodarstwa rolnego ani właścicielem, lecz dzierżycielem. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby rolnik przeniósł posiadanie — samoistne lub zależne — na następcę (np. dzierżawa, art. 708 „dzierżawa” nieodpłat na, użytkowanie) zachowując własność gospodarstwa rolnego. Rolnik po winien jednak zachować ostrożność w oddawaniu gospodarstwa rolnego w posiadaniu zależne (zachowując oczywiście posiadanie samoistne gospo darstwa rolnego — art. 337 a zwłaszcza samoistne następcy. Następ ca może pracować bezpłatnie lub za wynagrodzeniem. W braku odmien nej umowy praca jest bezpłatna. Wszystko zależy od tego, jaki model prawny prowadzenia gospodarstwa rolnego po zawarciu umowy z następcą 1) przedwstępnej (lub 2) zobowią zującej albo 3) rozporządzającej — w tym ostatnim przypadku (3) jest to na ogół nieaktualne, por. jednak art. 28 ustawy) zorganizują, wybiorą rol nik i następca. Dużą rolę będą miały do odegrania stosunki osobiste mię dzy rolnikiem a następcą. Wskazana jest tu ostrożność obydwu stron. Zau fanie może być łatwo zachwiane. W tej charakterystyce ogólnej umowy z następcą przedwstępnej (lub zobowiązującej albo rozporządzającej) nie można wchodzić w kwestie szcze gółowe, można rzecz ująć tylko ogólnie, syntetycznie. Wydaje się, że na tle umowy z następcą 1) przedwstępnej (lub 2) zobo wiązującej albo 3) rozporządzającej — w tym ostatnim przypadku por. art. 28 ustawy) możliwa jest konstrukcja spółki cywilnej między rolnikiem a następcą (lub następcami — może bowiem być ich kilku) w prowadze niu gospodarstwa rolnego. W przypadku umowy przedwstępnej spółka cy wilna byłaby elementem tej umowy zasadniczym obok pierwszego pod stawowego celu, jakim jest zawarcie umowy stanowczej (przyrzeczonej); gospodarstwo rolne byłoby w okresie do przejścia prawa własności gospo darstwa rolnego na następcę (następców) prowadzone wspólnie przez rol nika i następcę. Teoretycznie mogą oni prowadzić to gospodarstwo rolne wspólnie także po zawarciu umowy przenoszącej własność gospodarstwa rolnego na następcę, ale stosowano by zasady zawieszenia prawa do części uzupełniającej emerytury lub renty na zasadach określonych w art. 28 usta wy. Spółka nadal mogłaby istnieć, a od wyboru wspólników zależałoby, czy zdecydują się na pełną emeryturę lub rentę czy też na składkową tylko część emerytury lub renty (por. w tej sprawie bliżej art. 28 ustawy, do którego odsyłam). Wspólnicy powinni zachować należytą ostrożność, staranność przy decydowaniu się na tę formę współpracy rolnika i następcy z uwagi na skut ki prawne (przede wszystkim cywilne; administracyjne, w tym podatko we; procesowe) zawarcia takiej umowy spółki cywilnej. Spółka cywilna w perspektywie krótkotrwałej jest nieistotna. Dowodem tego jest cel umo wy z następcą i ustawy emerytalnej. Spółka cywilna jest dyskusyjna w tym przypadku na tle ustawy emerytalnej. Jak widać, nie sposób nawet ogólnych zasad omówić. Po prostu musi je zastąpić swoboda umów, która zna mnóstwo różnorodnych klauzul pra wnych, konstrukcji prawnych. Stosunki między następcą a rolnikiem mogą być oparte o kryterium etyczne — cywilne — ekonomiczne. Ich synchro nizacja da pozytywne rezultaty osobiste, społeczne, ekonomiczne i prawne. Wymaga to przestrzeganie przede wszystkim zasad etyki — moralnych, które tak łatwo są nieprzestrzegane. Przełożenie etyki na prawo należy do prawnika, stron umowy. Ale etyki nie zastąpi najlepiej skodyfikowany sy stem prawny. Prawidłowe sformułowanie umowy z następcą przedwstęp nej (lub zobowiązującej albo rozporządzającej) pozwoli na przestrzeganie podstawowych zasad etycznych — moralnych. Stąd mocna rola osób spo rządzających tę umowę — notariuszy. Znajomość zasad etyki, prawa, eko nomii, w czym pomocna jest swoboda umów, pozwoli uniknąć przynajmniej niektórych ujemnych skutków prawnych. Świadczenia z dożywocia (art. 908 § 1 normalnie zastrzega się w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności gospodarstwa rolne go w zamian za dożywotnie utrzymanie (art. 88 ust. 1, art. 84). W umowie przedwstępnej (art. 84,91) zastrzega się zazwyczaj zawarcie umowy stanow czej dożywocia. Zazwyczaj świadczenia z umowy dożywocia należą się wówczas, gdy wykonano nie tylko umowę przedwstępną do zawarcia umo wy dożywocia (art. 84, 91), ale także umowę zobowiązującą do przeniesie nia prawa własności gospodarstwa rolnego (art. 88 ust. 1 ustawy). W umowie z następcą można zastrzec różne świadczenia na rzecz rolni ka lub osób trzecich, np. obowiązek kształcenia dzieci rolnika, obowiązek spłat na rzecz oznaczonych osób itd. W tym ostatnim przypadku umowa w tej części jest umową na rzecz osoby trzeciej (art. 393 Do obowiązku wydania nieruchomości oraz przejścia korzyści i cięża rów (długów) dotyczących nieruchomości z uwagi na odpłatny charakter umowy dożywocia stosuje się według mnie przepisy o sprzedaży (art. 548 Rolnik — zbywca ponosi odpowiedzialność z tytułu wad fizycznych i prawnych nieruchomości (art. 556 i nast. Jak podkreślono uprzednio, podobnie jak przy umowie darowizny ciężary związane z rzeczą przecho dzą na obdarowanego (art. 548 per analogiam). W umowie darowizny nie ma odpowiedzialności za wady fizyczne i prawne darowizny (por. art. 892 Jest to bowiem umowa nieodpłatna. W skład ustawowej treści dożywocia (art. 908 § 1 art. 88 ust. 1 usta wy) nie wchodzi użytkowanie nieruchomości zazwyczaj gruntowej oraz służebność osobista mieszkania. Uprawnienia te (użytkowanie, służebność osobista, w tym służebność osobista mieszkania) mogą przysługiwać rolni kowi wtedy, gdy zastrzegł sobie je w umowie z następcą (art. 84, 85 usta wy). W braku zastrzeżenia umownego uprawnienia te (użytkowanie, słu żebność osobista) nie przysługują rolnikowi. Jest to niedopatrzenie usta wodawcy. Sprawa mieszkania oraz użytkowania nieruchomości (zazwyczaj gruntowej) jest podstawową sprawą dla rolnika. Prawo do mieszkania oraz użytkowanie działki na ogół było zastrzegane w dotychczasowych ustawach (1977, 1982) o różnym charakterze prawnym. Nie ma na to tu miejsca. W przepisach przechodnich ustawy w zasadzie wzmocniono w zakresie pra wa do mieszkania oraz działki dotychczasowe uprawnienia rolników. Nie uregulowano tego problemu w ustawie. A jest to podstawowe prawo, upraw nienie rolnika — mieszkanie, użytkowanie (własność) działki. Daje mu to gwarancję stabilności życiowej tak konieczną w umowie dożywocia. Zgo dnie z art. 28 ust 4 pkt 1 rolnik może zachować na własność nieruchomość gruntową wraz z budynkami oraz nieruchomości gruntowe o obszarze do 1 ha gruntów rolnych i leśnych. Ale takie uprawnienie musi wynikać z tre ści umowy z następcą (art. 84, 85, 91 ustawy). W braku takiego zastrzeże nia rolnik przenosi własność całego gospodarstwa rolnego (art. 84, 85 usta wy). Stąd rola notariusza -—- osoby sporządzającej umowę — aby wskazać rolnikowi na to prawo i należycie je zabezpieczyć także przed naciskami psychicznymi ze strony następcy. Rolnikowi wolno oczywiście — wynika to ze swobody umów — zachować słabsze prawo niż własność mieszkania (z nieruchomością gruntową) oraz własność nieruchomości gruntowej. Rol nik może bowiem zachować sobie przykładowo tylko służebność osobistą mieszkania i pomieszczeń gospodarczych oraz użytkowanie działki gruntu (nieruchomości gruntownej) do 1 ha. Z art. 28 ustawy wynikają także szer sze uprawnienia rolnika, do przepisu tego należy odesłać. W braku odmiennych postanowień (art. 88 ust. 2 ustawy, art. 908 § 1 rolnik ma tylko status domownika w zakresie uprawnień mieszkanio wych oraz nie ma prawa użytkowania działki gruntu (nieruchomości grun towej). Rolnik jako domownik jest dzierżycielem, nie jest posiadaczem mieszkania. Nie przysługuje mu zatem ochrona posesoryjna (art. 349 ani tym bardziej petytoryjna (art. 222 W tej sytuacji rolnik w każdej chwili może zostać usunięty z mieszkania i nie korzysta z ochrony poseso- ryjnej ani petytoryjnej. Przysługuje mu tylko — jak się wydaje — roszcze nie obligacyjne o przywrócenie statusu domownika (przywrócenie zamie szkania) w stosunku do następcy. Rolnik przeniósł na następcę własność i posiadanie gospodarstwa rolnego. Taki stan rzeczy wydaje się wątpliwy. Nie jest on uzasadniony w sensie etycznym i prawnym ani też społecznym. Wymaga to podjęcia odpowiednich zabiegów interpretacyjnych. Dożywot- nika można uznać za posiadacza zależnego mieszkania. Byłoby to upraw nienie obligacyjne wynikające z umowy dożywocia. A ponieważ do doży wocia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczo nych (art. 910 § 1 nie wchodząc w dyskusje teoretyczne czy dożywo cie jest prawem rzeczowym ograniczonym, czy ya^w-prawem rzeczowym ograniczonym, czy zobowiązaniem realnym, należy przyjąć, że rolnik — do- żywotnik ma roszczenie rzeczowe (art. 251 w zw. z art. 222 w zw. z art. 910 czyli korzysta z ochrony prawnorzeczowej w zakresie mieszkania. Dożywotnik — rolnik miałby zatem roszczenie obligacyjne skuteczne względem następcy oraz prawnorzeczowe skuteczne erga omnes (względem wszystkich) o ochronę prawa swego do mieszkania. Przy tej koncepcji po nadto rolnik — dożywotnik korzystałby z ochrony posesoryjnej (art. 344 i nast. — art. 336 i nast. jako posiadacz zależny. I do tej koncepcji na leży się przychylić. Według mnie prawo dożywocia jest pewnego rodzaju prawem rzeczowym ograniczonym (art. 910 § 2 Sprawa wymaga in 48 terwencji ustawodawcy przez zastrzeżenie prawa do mieszkania i działki gruntu w postaci prawa własności, a przynajmniej służebności osobistej mie szkania i użytkowania działki. Dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokali w budynkach (mieszkalnych lub gospodarczych) wchodzących w skład gospodarstwa rolnego 1 ub nie wchodzących w jego skład. Przedmiotem umowy z następcą jest gospodarstwo rolne. Czasami umowa darowizny połączona jest z inną umową odpłatną lub darmą, np. z dożywociem, sprzedażą itp. Stanowi wówczas tzw. umowę mieszaną i zachodzi kwestia, jakie przepisy należy do niej zastosować. Można ją albo rozłożyć na poszczególne elementy — M. N.: darowiznę — dożywocie — sprzedaż itd. — i do każdego z nich stosować przepisy dla niego właściwe, albo też traktować jako jednolitą umowę, do której zasto sowanie mają przepisy wszystkich typów w skład jej wchodzących14. 14 A. Ohanowicz, w: A. Ohanowicz, J. Górski, Zarys prawa zobowiązań, Warsza wa 1970, 15 Por. jw. Umowa z następca przedwstępna (lub zobowiązująca albo rozporządza jąca) z zastrzeżeniem innych postanowień, w szczególności świadczeń wza jemnych, może być umową mieszaną. Zachodzi wówczas pytanie, jakie przepisy do takiej umowy stosować. Trzeba odesłać tu do ogólnych zasad prawa cywilnego w tym zakresie. Można teoretycznie tę umowę rozłożyć na poszczególne elementy i do każdego z nich stosować przepisy dla niego właściwe — co nie wydaje się zasadne, albo też traktować jako jednolitą umowę, do której zastosowanie mają przepisy wszystkich typów w skład jej wchodzących. Możliwe jest połączenie umowy darowizny z inną umo wą odpłatną lub darmą, np. z dożywociem, sprzedażą Możliwa jest sytuacja odwrotna, połączenia umowy dożywocia z inną umową odpłatną lub nieodpłatną, np. z darowizną, sprzedażą. W umowie z następcą przedwstępnej (lub zobowiązującej albo rozpo rządzającej) mogą być różne świadczenia — umowa mieszana (dożywocie — darowizna — renta — sprzedaż — użytkowanie — służebność osobista mieszkania (por. jednak art. 908 § 2 — dzierżawa itp.). Trzeba zawsze badać, czy jest to umowa mieszana czy też zespół umów połączonych ze sobą wzajemnie. W braku odmiennej woli stron, która zawsze jest dopu szczalna zgodnie ze swobodą umów, jest to jedna umowa mieszana (art. 84 zd. 2 ustawy). Stosuje się tu ogólne zasady prawa cywilnego w tym zakresie. Jeśli jest to darowizna, to stosuje się zasady takie jak przy darowiźnie, chyba że przepisy ustawy z 20 XII 1990 r. stanowią inaczej. Jeśli jest to umowa dożywocia, to stosuje się przepisy o umowie dożywocia, chyba że z ustawy z 20 XII 1990 r. wynika co innego (z wyraźnych przepisów lub z ich wykładni). Kolejne zagadnienie to dopuszczalność zastrzegania w umowie z następ cą nieodpłatnej (np. darowizny) powyższych świadczeń („świadczeń dodat kowych”) na rzecz rolnika lub osób trzecich. Teoretycznie można prezen tować trzy stanowiska: 1) powyższe świadczenia mogą być zastrzegane w odrębnej umowie (dwie połączone umowy: z następcą, o „świadczenia dodatkowe”), 2) „świadczenia dodatkowe” mogą być zamieszczone w umowie z następcą, 3) świadczenia takie nie mogą być zamieszczone w umowie z następcą. Stanowisko pierwsze nie budzi wątpliwości, takie dwie zespolone nawet w jednym dokumencie umowy są dopuszczalne. Uznawali to nawet zwolennicy tezy trzeciej. Uzasadnienia normatywnego nie ma na pewno stanowisko trzecie, opiera się ono w istocie na założeniu, że zastrzeżenie „świadczeń dodatkowych” jest sprzeczne z zasadą nieod płatności umowy z następcą. Jak to uzasadniono uprzednio, umowa z na stępcą ze „świadczeniami dodatkowymi”, jest czynnością nieodpłatną. Uza sadnienie normatywne ma stanowisko drugie. Jego argumentacja pozosta- je w ścisłym związku z charakterem prawnym umowy z następcą. Kto jest zwolennikiem tezy, że umowa z następcą jest umową darowizny, ten ma sprawę bardzo prostą. Wszak dopuszczalna jest darowizna z poleceniem (art. 893 Z polecenia nie wpływa wierzytelność dla osoby uprawnionej. Do puszczalna jest tzw. darowizna obciążliwa, wynika to ze swobody umów; w umowie takiej darczyńca nakłada na obdarowanego obowiązek określo nego świadczenia na rzecz darczyńcy lub osoby trzeciej. Podmioty te mają wierzytelność o spełnienie świadczenia. Kto natomiast twierdzi, źe umo wa z następcą nieodpłatna nie jest umową darowizny, lecz odrębną umo wą cywilnoprawną, ten poprzez analogię z przepisów o darowiźnie (pole ceniu, darowiźnie obciążliwej), jako że są to umowy rodzajowe zbliżone, może uzasadnić dopuszczalność „świadczeń dodatkowych”. Za nimi prze mawia także zasada swobody umów (art. 58 Wynika z niej, że w nie odpłatnych umowach zobowiązująco-rozporządzających (umowa darowi zny, z następcą) dopuszczalne są „świadczenia dodatkowe”. Wprost to wynika obecnie z art. 84 zd. 2 ustawy. Nadto za ich przyjęciem przema wiają względy etyczne. Emerytury (renty) często nie zaspokajają usprawie dliwionych potrzeb rolnika. Fakt, że rolnik może wnieść powództwo ali mentacyjne przeciwko następcy16, nie wyłącza dopuszczalności „świadczeń dodatkowych” w umowie z następcą. Tradycyjnie w umowach, w których dochodzi do zmiany pokoleń w rolnictwie (dożywocie, darowizna, umowy nienazwane — działy za życia), dopuszczalne są „świadczenia dodatkowe”. Czemu inaczej postępować w umowie z następcą, która należy do tego typu umów. Z kolei zastrzeżenie „świadczeń dodatkowych” nie sprzeciwia się założeniom ustawy emerytalno-rentowej. Poza tym jest wyraźny przepis, który zezwala na ich zastrzeganie (art. 84 zd. 2). Nie ma obecnie ograni czeń do świadczeń „alimentacyjnych” w umowie z następcą. Świadczenia stron mogą być dowolne (art. 84 zd. 2). Ustawa z 1990 r. nie przewiduje ograniczeń wysokości świadczenia. Jest zatem bezdyskusyjne, że dopu szczalne są np. świadczenia dodatkowe w postaci opału, środków żywno ściowych. Nie sprzeciwia się to zasadzie nieodpłatności umowy z następ cą. Świadczenia te nie muszą mieć charakteru alimentacyjnego. Można przez analogię stosować do nich art. 913 § 1 i zamienić świadczenia w naturze na odpowiednią rentę, ale muszą być spełnione przesłanki wy mienionego przepisu. Nadto: „świadczenia dodatkowe” a także wzajem ne dopuszczalne są w umowie z następcą. Od woli stron zależy, czy zawar ta umowa ma charakter nieodpłatny (np. darowizny) czy odpłatny (np. do żywocia). „Świadczenia dodatkowe”, a także świadczenia wzajemne są do zwolone bez ograniczeń (art. 84 zd. 2 ustawy). 16 Uchw. SNz 8 I 1982 r. III CZP 58/81, OSNCP 1982, 17 2 ustawyz1990r. był art. 21ustawyz 1982 M. Niedośpiał,„Świadczenia dodatkowe”..., s. 26 in. Jeżeli rolnik przeniósł własność gospodarstwa rolnego na następcę przed nabyciem prawa do emerytury lub renty, a w umowie z następcą albo w umowie zawartej w celu wykonania tej umowy nie postanowiono ina czej, może on także żądać od następcy, w zakresie określonym w art. 88 ust. 1 — to jest w zakresie uzasadnionym potrzebami rolnika i członków jego rodziny oraz warunkami majątkowymi i osobistymi następcy, z uwzględnie niem jego nakładu pracy w gospodarstwie rolnym i korzyści uzyskanych od rolnika przed objęciem gospodarstwa — świadczeń pieniężnych w wy sokości nie przekraczającej połowy emerytury podstawowej miesięcznie do czasu nabycia prawa do emerytury lub renty (art. 88 ust. 2 ustawy). Omówie nie tego przepisu wymagałoby odrębnego opracowania17. Umowa sprzedaży jest dopuszczalna, ale trzeba mieć na uwadze dewa luację pieniądza. Jeśli pieniądz nie zostanie skapitalizowany, np. w dobrach materialnych, np. dom, to traci na wartości. Dlatego rolnik musi rozważyć, czy dokonać umowy sprzedaży czy dożywocia; umowa dożywocia daje wprawdzie niskie, ale stałe dochody, zaś sprzedaż może dać wysoki jedno razowy dochód, który wkrótce m

umowa przedwstępna przeniesienia praw do działki